Главная / Разборы процедур

Оценка недвижимости в Грузии: когда нужна и как устроена

Слово «оценка» в разговорах о недвижимости означает три разные вещи, и их постоянно смешивают. От того, какая из них вам нужна, зависит и порядок действий, и то, примет ли её ведомство или банк.

Коротко

• Цена в договоре, заключение оценщика и данные реестра: три разные величины; рыночную цену реестр не фиксирует.
• Оценка нужна для ВНЖ через инвестиции, ипотеки, наследства и раздела имущества, судебных споров и проверки цены перед покупкой.
• Для ВНЖ стоимость подтверждает заключение оценщика, а не цена сделки, поэтому, выйдет ли объект по стоимости, выясняют до покупки.
• Отчёт примут только от оценщика, который отвечает требованиям ведомства или банка, их уточняют до заказа.
• Оценка не подтверждает право собственности и не заменяет техническое обследование.

Три разные величины

Когда речь заходит о том, сколько стоит объект, имеются в виду три не совпадающих между собой числа.

• Цена в договоре. То, о чём договорились продавец и покупатель. Она может быть любой и сама по себе ничего не подтверждает.
• Оценка независимого оценщика. Заключение о рыночной стоимости, подготовленное по установленной форме. Именно его требуют ведомства и банки.
• Данные реестра. Сведения об объекте: площадь, назначение, собственник, обременения. Реестр фиксирует характеристики, а не рыночную цену.

Многие думают: раз объект зарегистрирован, его стоимость где-то записана. Её там нет, для этого нужно отдельное заключение.

Когда оценка действительно нужна

Вид на жительство на основании инвестиций

К этому основанию установлено требование к стоимости объекта, и подтверждается она именно заключением оценщика, а не ценой в договоре.

Для вида на жительство нужно заключение сертифицированного оценщика, аккредитованного Центром аккредитации: это единый национальный орган по аккредитации, юридическое лицо публичного права.

Основание: Порядок выдачи вида на жительство (постановление Правительства Грузии № 520), ст. 12²(1)(e).

Здесь же кроется частая ошибка: человек покупает объект, ориентируясь на цену сделки, а при подаче документов выясняется, что оценка дала другую величину. Поэтому сначала выясните, выйдет ли объект по стоимости, и только потом выходите на сделку.

Ипотека

Банк принимает решение о сумме кредита исходя из оценки, а не из того, сколько вы договорились заплатить. Оценщик при этом нередко должен быть из числа тех, кого банк принимает.

Наследство и раздел имущества

Когда наследников или совладельцев несколько, а объект один, оценка служит основой для расчёта долей и компенсаций. То же самое при разделе имущества супругов.

Судебный спор

В делах о возмещении ущерба и в спорах с застройщиками размер требования подтверждается оценкой. Заключение, сделанное задним числом и без осмотра, в суде слабее, чем сделанное вовремя.

Перед покупкой, для себя

Не обязательная, но иногда самая полезная причина: понять, соответствует ли запрошенная цена рынку, до того как вносить предоплату.

Кто вправе делать оценку

Заключение принимается не от любого лица: к оценщикам и к форме отчёта предъявляются требования. Отчёт, подготовленный тем, кто им не отвечает, ведомство или банк просто не примет, и работу придётся делать заново за свои деньги.

Поэтому, прежде чем заказывать оценку, узнайте, примет ли её тот, для кого она делается. Требования к оценщику и к отчёту уточняются до заказа у ведомства или у конкретного банка.

Почему расходится метраж

Площадь, записанная в реестре, и площадь, которую вы намерили сами или увидели в объявлении, совпадают не всегда. Причины обычно такие:

• Разные способы подсчёта. Балконы, лоджии, террасы и общие площади могут учитываться по-разному, и «площадь» в объявлении нередко включает то, чего нет в реестре.
• Незарегистрированная перепланировка. Стену снесли или пристроили помещение, а в реестр это не внесли.
• Ошибка в записи - она тоже встречается и исправляется отдельной процедурой.

Расхождение метража важно не само по себе, а потому, что от площади считается цена, а незарегистрированные изменения становятся проблемой покупателя. Подробнее об этом в разборе о проверке квартиры перед покупкой.

Чего оценка не делает

• Не подтверждает право собственности. Оценщик говорит о стоимости, а не о том, чей объект и нет ли на нём обременений. Это отдельная проверка.
• Не снимает обременение и не исправляет запись в реестре.
• Не гарантирует, что ведомство её примет. Решение о достаточности документов принимает орган, рассматривающий заявление.
• Не заменяет техническое обследование. Состояние конструкций и коммуникаций оценивает инженер.

Что прислать заранее

• Адрес и кадастровый код объекта.
• Выписка из реестра: площадь, назначение, собственник, обременения.
• Для чего нужна оценка: вид на жительство, ипотека, раздел, суд или для себя.
• Если для ведомства или банка, то их требования к оценщику и к форме отчёта.
• Документы, на основании которых продавец стал собственником.
• Сведения о перепланировках, если они были, и внесены ли они в реестр.
• Фактическая площадь и то, как она измерялась.
• Сроки: к какой дате заключение должно быть готово.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.