Главная / Разборы процедур

Договор аренды квартиры в Тбилиси: что проверить

Аренда выглядит проще покупки, и поэтому её проверяют небрежнее. Между тем именно здесь легко потерять залог, внезапно остаться без жилья за месяц до конца оплаченного срока или обнаружить, что за коммунальные услуги прошлого жильца платить предстоит вам.

Коротко

• Сдаёт ли собственник. Имя и номер паспорта в выписке из реестра и в паспорте должны совпадать; у представителя нужна доверенность с правом сдавать и получать платежи.
• При продаже квартиры аренда сохраняется и для нового владельца; регистрация в реестре даёт дополнительную гарантию.
• Залог: в договоре: размер, за что удерживается и срок возврата; при заселении: опись состояния и показания счётчиков.
• Условия, которые чаще всего написаны в пользу арендодателя: продление, повышение платы, досрочное расторжение и доступ в квартиру.
• Оплата - на счёт собственника или под расписку с датой, суммой и периодом; расписка агента оплату собственнику не подтверждает.

Собственник ли тот, кто сдаёт

Первое, что стоит увидеть: выписку из реестра на объект и документ, удостоверяющий личность того, кто подписывает договор. Совпадение имени и номера паспорта в выписке и в паспорте: это базовая проверка, которой часто пренебрегают, потому что квартиру показывает агент, а не хозяин.

Если договор подписывает представитель, нужна доверенность, и в ней должно быть прямо указано право сдавать имущество в аренду и получать платежи. Если собственников несколько, договор подписывают все либо один с полномочиями от остальных.

Отдельный случай: субаренда, когда сдаёт не собственник, а такой же арендатор. Это законно, если его собственный договор это допускает. Если нет, ваш договор уязвим, и узнаете вы об этом от собственника.

Основание: Гражданский кодекс Грузии, ст. 549.

Что даёт регистрация договора

Незарегистрированный договор действует между сторонами, но третьим лицам он неочевиден. Регистрация сведений об аренде в реестре делает её видимой, в том числе для покупателя, если квартиру решат продать.

Если квартиру продадут, договор аренды сохранится и для нового собственника, даже если он не зарегистрирован. Регистрация даёт дополнительную гарантию.

Основание: Закон Грузии «О публичном реестре», ст. 26(1)(d).

Залог

Залог чаще всего становится предметом спора при выезде. В договоре имеет смысл зафиксировать четыре вещи: размер, за что именно он может быть удержан, срок возврата после выезда и порядок расчёта при удержании.

Не менее важна опись состояния на момент заселения: перечень мебели и техники, показания счётчиков, фотографии повреждений, которые уже есть. Без неё через год спор о том, была ли трещина на стекле, сводится к тому, кто убедительнее говорит.

Коммунальные услуги

В договоре стоит прямо написать, какие платежи входят в стоимость аренды, а какие оплачиваются отдельно: электричество, вода, газ, отопление, интернет, обслуживание дома, вывоз мусора. Отдельно оговорите, кто платит за обслуживание общего имущества, если в доме есть такой сбор.

Показания счётчиков фиксируются при заселении в самом договоре или в акте к нему. Иначе долг предыдущего жильца формально окажется вашим, не по праву, но фактически: отключат тому, кто живёт.

Срок, продление и выезд

Проверяются четыре положения, и они чаще всего написаны в пользу арендодателя:

• Срок и то, что происходит по его окончании: молчаливое продление или прекращение.
• Изменение платы: может ли арендодатель повысить её внутри срока и с каким предупреждением.
• Досрочное расторжение: на каких условиях это может сделать каждая сторона, за сколько предупреждает и что происходит с залогом и предоплатой.
• Доступ в квартиру: вправе ли арендодатель приходить и на каких условиях.

Условие, по которому арендодатель может расторгнуть договор в любой момент, а арендатор только с потерей залога, встречается часто. Это предмет переговоров, а не данность.

Оплата и подтверждение

Перевод на банковский счёт собственника оставляет след, наличные не оставляют. Если расчёт наличными, каждая передача подтверждается распиской с датой, суммой и периодом, за который платёж внесён. Расписка от агента оплату собственнику не подтверждает.

Язык договора

Договор может быть на грузинском, английском или двуязычным. Если версий две, в договоре указывается, какая имеет преимущество при расхождении. Подписывать текст на языке, которого не понимаешь, в расчёте на устный пересказ значит принимать на себя риск того, что написано что-то другое.

Что подготовить заранее

• Адрес и кадастровый код объекта.
• Выписка из реестра на квартиру.
• Паспорт арендодателя, а при подписании представителем ещё и доверенность.
• Проект договора, желательно заранее и целиком.
• Сведения о том, сдаёт собственник или арендатор в порядке субаренды.
• Размер залога и условия его возврата.
• Перечень платежей, входящих в стоимость, и тех, что платятся отдельно.
• Показания счётчиков на день заселения.
• Опись мебели, техники и имеющихся повреждений с фотографиями.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.