Главная / Разборы процедур

Покупка квартиры в новостройке в Грузии: на что смотреть

На вторичном рынке риск в истории права: кто был собственником и не осталось ли претензий. В новостройке истории нет вовсе, и риск смещается в другое место: вы платите сейчас за то, чего пока не существует.

Коротко

• До сдачи дома вы покупаете не квартиру, а право требования к застройщику.
• Проверяют юридическое лицо, которое подписывает договор, а также участок, разрешение на строительство и обременения.
• Главный раздел договора касается просрочки: конкретный срок передачи, ответственность, право отказаться и вернуть деньги, изменения проекта, перерасчёт площади в обе стороны.
• Платежи по графику этапов безопаснее полной предоплаты; платят только на счёт компании из договора.
• Собственником становятся с регистрации права в реестре, а не с передачи ключей. Недостатки при приёмке фиксируют в акте.

Что вы покупаете до сдачи дома

Пока дом не построен и не введён в эксплуатацию, квартиры как объекта права не существует. Значит, вы приобретаете не собственность, а право требования по договору - обязательство застройщика передать вам объект в будущем.

Из этого следует главный вопрос к любому договору с застройщиком: что именно он обязан передать, в какой срок, в каком состоянии, и что происходит, если он этого не сделает. Всё остальное лишь детали вокруг этого вопроса.

Проверка застройщика

Проверяйте компанию, которая подписывает договор. Продавать может фирма, созданная под один проект, а известное имя на баннере принадлежит другой.

Что имеет смысл посмотреть:

• Кто подписывает договор по документам: выписка из реестра, кто владеет, кто директор, когда создана компания.
• Кому принадлежит земельный участок под строительством и на каком основании застройщик им пользуется.
• Есть ли разрешение на строительство и соответствует ли ему то, что строится: этажность, назначение, границы.
• Обременения на участке и на самом проекте.
• Что застройщик сдал раньше и с какими сроками.

Этап готовности

Цена на ранней стадии ниже, и это плата за риск. Разница между котлованом и домом, готовым к вводу, не только в сроке ожидания, но и в вероятности того, что проект будет завершён в заявленном виде.

Важнее обещанного срока сдачи фактическое состояние стройки и то, чем застройщик подтверждает финансирование работ. Обещанный срок в новостройках сдвигается часто, и договор должен предусматривать, что тогда происходит.

Что происходит при просрочке

Это самый важный раздел договора, и обычно он написан в пользу застройщика. Проверяются:

• Срок передачи объекта и то, насколько он определённый: формулировка «в течение квартала после завершения работ» сроком не является.
• Ответственность за просрочку: есть ли она вообще и в каком размере.
• Право покупателя отказаться от договора при длительной просрочке и порядок возврата уплаченного.
• Возможность застройщика изменить проект, площадь или планировку в одностороннем порядке, и что происходит с ценой.

Отдельно проверьте площадь. В договоре указывается проектная площадь, а после обмеров фактическая может отличаться. Порядок перерасчёта при расхождении должен быть прописан, причём в обе стороны.

Порядок расчётов

Платежи по графику, привязанные к этапам работ, безопаснее для покупателя, чем полная оплата вперёд. Если застройщик настаивает на полной оплате на раннем этапе, это само по себе информация о проекте.

Платежи вносятся на счёт компании, указанной в договоре, а не на личные счета сотрудников или агентов. Подтверждением оплаты служат банковские документы.

Когда появляется собственность

Право собственности возникает не в момент подписания договора и не в момент передачи ключей, а с момента регистрации права в реестре. До этого вы кредитор застройщика, а не собственник квартиры.

Основание: Гражданский кодекс Грузии, ст. 183(1).

Поэтому регистрацию после ввода дома в эксплуатацию не откладывают: только она завершает сделку. До неё распорядиться квартирой нельзя, и она не входит в вашу собственность в полном смысле.

Отделка и приёмка

Состояние, в котором передаётся квартира, описывается в договоре: что входит в отделку, какие материалы, что относится к общему имуществу. Приёмка с фиксацией недостатков в акте: на неё опираются при требовании их устранить. Подписанный без замечаний акт лишает этой опоры.

Что прислать до консультации

• Название проекта и адрес объекта.
• Полное наименование компании-застройщика по договору и её выписка из реестра.
• Договор или его проект целиком, со всеми приложениями.
• Документы на земельный участок и разрешение на строительство.
• Заявленный срок сдачи и текущее фактическое состояние стройки.
• График платежей и реквизиты, на которые вносится оплата.
• Проектная площадь и порядок перерасчёта при расхождении с фактической.
• Описание отделки и состава общего имущества.
• Сведения о ранее сданных проектах застройщика.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.