Главная / Разборы процедур

Ипотека в Грузии для иностранцев: ставки, взнос и требования банков в 2026 году

Ипотеку в Грузии иностранцам дают, в том числе гражданам России, но условия жёстче, чем для местных: первый взнос обычно от 20 до 40%, срок в долларах до 10 лет, а банк внимательно смотрит на доход и на источник денег для взноса. Разбираем правила Национального банка, ставки крупных банков на октябрь 2026 года, порядок оформления, расходы и альтернативу в виде рассрочки от застройщика.

Коротко

• Ипотеку иностранцам дают несколько банков, у части есть отдельные программы для иностранцев.
• Валюта: кредит до 1 000 000 лари гражданам Грузии выдают только в лари, а иностранец может взять его и в долларах или евро.
• Ставки на октябрь 2026 года: в долларах от 7–8,5% годовых, в лари от 9% до 15%. Эффективная ставка выше.
• Первый взнос: по правилам Нацбанка от 10% в лари и от 30% в валюте, у программ для иностранцев от 20 до 40%.
• Досрочное погашение стоит не больше 2% остатка долга.

Дают ли ипотеку иностранцам и гражданам России

Закон не запрещает банкам кредитовать иностранцев, решение каждый банк принимает по своим правилам. Отдельные программы для иностранцев есть у нескольких банков:

• Credo, ипотека для экспатов: взнос от 20% без подтверждения дохода, сумма до 500 000 лари.
• Basisbank, ипотека для иностранцев и иммигрантов: только квартира в новостройке от застройщика, взнос от 30%, до 600 000 лари, срок до 15 лет.
• Terabank: иностранцам кредит на срок от 6 до 72 месяцев, нужен доход из-за рубежа, взнос от 20%.
• TBC и Банк Грузии: программы для эмигрантов рассчитаны на доход в валюте страны проживания или на граждан Грузии за рубежом. Общие условия этих банков для иностранца без грузинского дохода могут не подойти.

Особых запретов для граждан России на сайтах банков нет. Но счёт гражданину России открывают только при личном визите, а проверка источника средств строже. Поэтому одобрение начинают с того, как вы подтвердите доход и откуда придут деньги на взнос.

Правила Национального банка

Условия ипотеки в Грузии во многом задаёт Национальный банк. Главное:

• Только в лари. С 1 июля 2026 года кредиты до 1 000 000 лари выдают только в лари (приказ НБГ №131/04). Исключение: заёмщик не гражданин Грузии или получает доход в валюте кредита.
• Доход из-за рубежа. Если доход из другой страны подтверждён и первый взнос не меньше 20%, лимиты по доле дохода и взносу не применяются.
• Плавающая ставка. При расчёте нагрузки банк прибавляет к ней 3 процентных пункта, поэтому одобренная сумма меньше.
• Валютные лимиты не применяются, если доход в той же валюте, что и кредит. Если доход в рублях, а кредит в долларах, срок обычно не больше 10 лет.

Ставки банков на октябрь 2026 года

«От» значит минимальную ставку: ваша зависит от взноса, дохода и валюты, а общие условия банк может не применить к иностранцу. Для сравнения: средняя ставка по новым ипотечным кредитам в лари в марте 2026 года была 11,88% (данные Нацбанка). Ставки взяты с сайтов банков 28 октября 2026 года.

Как оформляют ипотеку

1. Предварительное одобрение. Заявка, паспорт, подтверждение дохода и источника денег на взнос. Квартиру лучше выбирать после этого шага.
2. Выбор и проверка квартиры. Банк смотрит на объект, но его проверка защищает банк, а не вас. Юридическую проверку делают отдельно.
3. Оценка. Объект оценивает оценщик, которого принимает банк.
4. Договоры. Кредитный договор, договор ипотеки, страхование: у большинства банков страхование жизни обязательно, часто нужно и страхование квартиры.
5. Регистрация. Право собственности и ипотеку регистрируют в Публичном реестре.
6. Выдача кредита. Банк перечисляет деньги продавцу.

Подписать документы через представителя иногда можно: Банк Грузии пишет, что это допускается во многих случаях. Счёт и первое обращение в банк гражданину России обычно требуют личного визита.

Расходы кроме процентов

• Комиссия за выдачу: 0,4–0,6% суммы кредита.
• Страхование жизни и квартиры, ежегодно на весь срок.
• Оценка квартиры.
• Регистрация права и ипотеки в Публичном реестре: от 150 лари за каждое действие в зависимости от срока.
• Перевод договоров и переводчик при подписании.

Защита заёмщика

Гражданский кодекс Грузии (ст. 625) ограничивает условия кредита:

• эффективная ставка не может быть выше 50% годовых;
• неустойки и штрафы не больше 0,27% остатка долга в день;
• за досрочное погашение банк берёт не больше 2% остатка. Например, у Банка Грузии комиссии нет, если до конца срока осталось меньше 6 месяцев, и 0,5% по кредитам с плавающей ставкой;
• если вы переводите валютный кредит в лари, комиссию за досрочное погашение не берут.

Ипотека или рассрочка от застройщика

Рассрочку часто выбирают, когда банк не одобряет кредит. Тогда договор с застройщиком особенно важен: когда переходит право, что будет при просрочке платежа или строительства, можно ли вернуть деньги.

Частые ошибки

• Задаток до одобрения банка. Если банк откажет, задаток можно потерять.
• Квартира у застройщика, с которым банк не работает. Часть программ для иностранцев выдаёт кредит только на новостройки партнёров.
• Расчёт по рекламной ставке. Сравнивайте эффективную ставку со всеми комиссиями и страховками.
• Забыть про 10 лет для валютного кредита при доходе в другой валюте: ежемесячный платёж выходит выше ожидаемого.
• Взнос без подтверждённого источника. Деньги лучше заранее разместить на счёте в грузинском банке и сохранить документы об их происхождении.

Сколько стоит наша помощь

Ипотечный брокер, полный цикл сделки с ипотекой: 600 $. Входят согласование в банке, проверка кредитного и ипотечного договоров, сопровождение переводчика. Проверка самой квартиры: от 300 $. Подробнее на странице проверки и оформления недвижимости.

Что подготовить к консультации

• Гражданство, есть ли ВНЖ Грузии и счёт в грузинском банке.
• Доход: в какой стране и валюте, чем вы его подтвердите.
• Сумма первого взноса и где лежат эти деньги.
• Квартира: новостройка или вторичное жильё, цена, город.
• Желаемый срок и валюта кредита.

Частые вопросы

Дают ли ипотеку в Грузии гражданам России без ВНЖ?

Да, закон этого не запрещает, и у нескольких банков есть программы для иностранцев: Credo, Basisbank, Terabank. Банк решает сам, главное для него подтверждённый доход и понятный источник денег на первый взнос. Счёт в банке гражданину России открывают только при личном визите.

Какой первоначальный взнос нужен иностранцу?

По правилам Нацбанка минимум 10% для кредита в лари и 30% для кредита в валюте, а при подтверждённом доходе из-за рубежа от 20%. В программах для иностранцев банки обычно просят от 20 до 40%.

Под какой процент ипотека в Грузии в 2026 году?

На октябрь 2026 года в долларах от 7,4–8,5% годовых, в лари от 9,9% до 14,65% в зависимости от банка и программы. Эффективная ставка с комиссиями и страховкой выше. Средняя ставка новых ипотек в лари в марте 2026 года была 11,88%.

Можно ли взять ипотеку, если доход в рублях или я работаю удалённо?

Можно, если банк примет подтверждение дохода. Кредит в долларах при доходе в рублях считается валютным риском, поэтому срок обычно не больше 10 лет и требования к взносу выше.

На какой срок дают ипотеку иностранцу?

По правилам Нацбанка до 20 лет в лари и до 10 лет в валюте, если доход в другой валюте. В программах для иностранцев от 6 лет (Terabank) до 15 лет (Basisbank, Credo в лари).

Можно ли оформить ипотеку удалённо, по доверенности?

Подписать договоры через представителя иногда можно, но счёт в банке и первое обращение гражданину России обычно требуют личного визита. Это стоит заложить в план поездки.

Какой штраф за досрочное погашение ипотеки в Грузии?

Не больше 2% остатка долга (ст. 625 Гражданского кодекса). Многие банки берут меньше: например, Банк Грузии 0,5% по кредитам с плавающей ставкой и ничего, если до конца срока меньше 6 месяцев.

Что выгоднее: рассрочка от застройщика или ипотека?

Рассрочку проще получить, но она короткая, обычно 2–3 года, а собственность чаще переходит только после полной оплаты. Ипотека дольше и дешевле в месяц, квартира сразу ваша, но нужны подтверждённый доход и взнос.

Нормативная база

• Приказ президента Национального банка Грузии №131/04 от 15.06.2026 о кредитах в национальной валюте. Текст на Matsne.
• Положение о кредитовании физических лиц (приказ НБГ №44/04 от 13.03.2020, редакция от 27.02.2025). Текст на Matsne.
• Гражданский кодекс Грузии, ст. 625. Текст на Matsne, редакция от 25.06.2026.
• Ставки и условия: сайты TBC, Банка Грузии, Liberty, Credo, Basisbank, Terabank, 28.10.2026.

Ссылки ведут на Matsne, на английский перевод или грузинский текст. Перевод неофициальный: юридическую силу имеет грузинский текст.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.