Главная / Разборы процедур

Как иностранцу купить квартиру в Грузии: порядок сделки в 2026 году

Иностранцы, в том числе граждане России, покупают квартиры в Грузии на тех же условиях, что и граждане Грузии. Собственником вы становитесь в момент регистрации в Публичном реестре, а регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих дней. Разбираем сделку по шагам: от проверки до выписки на ваше имя, с расходами, налогами и вопросом про вид на жительство.

Коротко

• Ограничений для иностранцев и граждан России на покупку квартир нет. Запрет касается только сельскохозяйственной земли.
• Договор заключают в простой письменной форме. Нотариус обязателен не всегда.
• Собственником становятся с регистрацией в Публичном реестре: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 день, 350 лари в день подачи.
• Налога на покупку нет. Продавец платит 5% с прибыли, если владел жильём меньше 2 лет.
• ВНЖ через недвижимость с 1 марта 2026 года дают за объект дороже 150 000 $ по оценке. Права на работу такой ВНЖ не даёт.

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии

Да. Закон не ограничивает иностранцев и граждан России в покупке квартир, домов и несельскохозяйственной земли. Вид на жительство для покупки не нужен. Законопроект 2023 года о запрете покупки недвижимости гражданами России без ВНЖ принят не был.

Ограничение есть одно: сельскохозяйственной землёй иностранец может владеть, только если получил её по наследству (ст. 19 Конституции и закон о собственности на сельскохозяйственные земли). Для квартиры это неважно. А вот у дома с участком категорию земли нужно проверить в выписке из реестра до задатка.

Сделка по шагам

1. Проверить объект до задатка. Выписка из реестра, обременения, площадь, продавец, для новостройки ещё застройщик и разрешение на строительство. Подробно в разборах о проверке квартиры и о покупке в новостройке.
2. Договориться об условиях. Если продавец просит задаток, подпишите предварительный договор: сумма, сроки, что происходит с задатком при срыве сделки.
3. Подготовить договор купли-продажи. Достаточно простой письменной формы (ст. 183 и 323 ГК). В реестр договор подают на грузинском. Если вы не говорите по-грузински, к нему прилагают перевод: сначала заверяют подпись переводчика, потом подписи сторон.
4. Заверить подписи. Это делают в Доме юстиции (7 лари, сразу) или у нотариуса. Нотариус обязателен, если кто-то из сторон действует по доверенности, выданной за границей.
5. Подать на регистрацию и выбрать срок: 4 рабочих дня, 1 день или день подачи.
6. Рассчитаться так, чтобы деньги и право перешли согласованно (об этом ниже).
7. Получить выписку с вашим правом собственности и переоформить коммунальные счета на себя.

Право собственности переходит только с регистрацией в реестре. Подписанный договор без регистрации собственником вас ещё не делает.

Сколько стоит оформление

Если договор молчит, расходы на оформление несёт продавец (ст. 479 ГК), но обычно стороны делят их по договорённости. НДС 18% бывает, только если продавец его плательщик, как правило это застройщик, и он уже входит в цену.

Как платить

• Через банк. Самый удобный вариант: остаётся след, и источник средств потом легко подтвердить, например для ВНЖ. Переводы из российских банков в Грузию сейчас ограничены, поэтому деньги обычно заранее размещают на счёте в грузинском банке. Гражданину России его открывают только при личном визите, подробнее в разборе о карте грузинского банка.
• Через депозит нотариуса. Закон о нотариате (ст. 38) позволяет внести деньги на депозит нотариуса, и продавец получает их после регистрации права.
• Наличными. Допустимо, но рискованно: передачу денег трудно доказать, а источник средств потом трудно подтвердить.

Всю сумму до регистрации не платят. Деньги переходят продавцу после регистрации или одновременно с ней, например через депозит нотариуса. У застройщика право собственности обычно переходит только после полной оплаты, поэтому при рассрочке договор проверяют особенно внимательно.

Можно ли купить квартиру удалённо

Да, через представителя по доверенности. Если доверенность выдана за границей, например у российского нотариуса, с 23 октября 2023 года сделку оформляет только грузинский нотариус, а не Дом юстиции. Доверенность переводят на грузинский и заверяют перевод. Подробнее в разборе о доверенности в Грузии.

Налоги после покупки

• Налог на имущество. С 30 сентября 2026 года от него освобождены владельцы, у которых доход семьи за прошлый год не больше 100 000 лари. Если больше, ставка 0,8–1% от рыночной стоимости. Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября.
• Сдача в аренду: 5% с дохода от сдачи жилья для проживания.
• Продажа раньше чем через 2 года: 5% с прибыли. Если владели дольше 2 лет, налога нет.

Подробно в разборе о налогах на недвижимость.

ВНЖ через недвижимость

• Порог вырос. С 1 марта 2026 года краткосрочный ВНЖ дают владельцу недвижимости, рыночная стоимость которой больше 150 000 $ по заключению аккредитованного оценщика. Раньше порог был 100 000 $.
• Срок: 1 год, ВНЖ продлевают, пока вы владеете объектом. Он распространяется на супруга и детей.
• Права на работу не даёт. С 1 марта 2026 года для работы нужно отдельное разрешение, подробнее в разборе о праве на работу.
• Инвестиционный ВНЖ на 5 лет дают за собственность дороже 300 000 $. Он освобождает от разрешения на работу, а через 5 лет владения можно получить постоянный вид на жительство.

Подробнее на страницах ВНЖ через недвижимость и ВНЖ инвестора.

Коммунальные услуги

После регистрации лицевые счета переоформляют на нового собственника. В Тбилиси электричество поставляют Telasi и Telmico, газ Tbilisi Energy, воду GWP. В Аджарии электричество Energo-Pro Georgia, воду Batumi Water. Долги привязаны к лицевому счёту, поэтому их проверяют до сделки.

Частые ошибки

• Задаток до проверки выписки. Аресты, ипотека и споры видны в реестре, но их смотрят до того, как платят.
• Покупка новостройки по переуступке без проверки, какие права на самом деле переходят.
• Площадь в реестре не совпадает с тем, что вы видели: незарегистрированная перепланировка становится проблемой покупателя.
• Полная оплата до регистрации или наличными без расписки.
• Сделка по российской доверенности в Доме юстиции. Нужен грузинский нотариус.
• Расчёт на ВНЖ за квартиру за 100 000 $. С марта 2026 года порог 150 000 $.

Сколько стоит наша помощь

Юридическая проверка объекта без сделки: от 300 $. Сопровождение сделки: от 350 $, договор на двух языках и переводчик включены. Экспертиза договора с застройщиком: от 300 $. Переоформление коммунальных услуг: 100 $. Пошлины реестра оплачиваются отдельно. Подробнее на странице проверки и оформления недвижимости.

Что подготовить к консультации

• Адрес и кадастровый код квартиры или ссылку на объявление.
• Выписку из реестра, если продавец её дал.
• Для новостройки: договор, который предлагает застройщик.
• Как вы планируете платить: банк, наличные, рассрочка, ипотека.
• Нужен ли вам ВНЖ через эту квартиру.
• Будете ли вы на сделке лично или через представителя.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Грузии?

Да. Ограничений по гражданству для покупки квартир, домов и несельскохозяйственной земли нет, вид на жительство не нужен. Запрет касается только сельскохозяйственной земли: иностранец может получить её лишь по наследству.

Можно ли купить квартиру в Батуми удалённо, по доверенности из России?

Да. Доверенность переводят на грузинский, а сделку оформляет грузинский нотариус: с 23 октября 2023 года Дом юстиции не заверяет сделки по доверенностям, выданным за границей.

Сколько стоит оформление и какие налоги платит покупатель?

Налога на покупку нет. Регистрация права в Публичном реестре стоит 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 день или 350 лари в день подачи, заверение подписей в Доме юстиции 7 лари. Если нужен нотариус или переводчик, они оплачиваются отдельно.

Обязательно ли открывать счёт в грузинском банке, чтобы купить квартиру?

По закону нет. Но платить через банк надёжнее: остаётся подтверждение оплаты и источника средств. Переводы из российских банков ограничены, поэтому счёт в грузинском банке обычно открывают заранее.

Дают ли ВНЖ за квартиру за 100 000 $?

С 1 марта 2026 года нет. Краткосрочный ВНЖ через недвижимость дают, если рыночная стоимость объекта по заключению аккредитованного оценщика больше 150 000 $.

Можно ли работать в Грузии с ВНЖ через недвижимость?

Нет, такой ВНЖ права на работу не даёт: с 1 марта 2026 года нужно отдельное разрешение. От разрешения освобождает инвестиционный ВНЖ, его дают за собственность дороже 300 000 $.

Нужно ли знать грузинский, чтобы подписать договор?

Нет. Договор подают в реестр на грузинском, а если сторона не знает языка, прилагают перевод, и подпись переводчика заверяют вместе с подписями сторон.

Через сколько дней я стану собственником?

С момента регистрации в Публичном реестре: в день подачи, через 1 рабочий день или через 4 рабочих дня, в зависимости от выбранного тарифа. Подписанный договор без регистрации право собственности не передаёт.

Нужно ли согласие супруга продавца?

По грузинскому закону нет: распоряжается тот, кто записан собственником в реестре (ст. 312 ГК). Второй супруг может потребовать у продавца свою долю денег, но саму сделку это не отменяет.

Нормативная база

• Конституция Грузии, ст. 19. Текст на Matsne.
• Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» от 25.06.2019, ст. 4. Текст на Matsne.
• Гражданский кодекс Грузии, ст. 183, 312, 323, 479, 1160. Текст на Matsne, редакция от 25.06.2026.
• Инструкция о порядке регистрации в Публичном реестре, ст. 56 и 57 (в редакции от 20.10.2023). Текст на Matsne.
• Закон Грузии «О нотариате», ст. 6 и 38. Текст на Matsne.
• Налоговый кодекс Грузии, ст. 81, 82, 202–206. Текст на Matsne, редакция от 15.10.2026.
• Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», ст. 15, 16, 21. Текст на Matsne, редакция от 25.06.2026.
• Закон Грузии «О трудовой миграции», ст. 1. Текст на Matsne.
• Тарифы и сроки регистрации: сайт Публичного реестра napr.gov.ge, 28.10.2026.

Ссылки ведут на Matsne, на английский перевод или грузинский текст. Перевод неофициальный: юридическую силу имеет грузинский текст.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.