Главная / Разборы процедур

Налоги на недвижимость в Грузии в 2026 году: аренда, продажа, налог на имущество и rs.ge

Владелец квартиры в Грузии сталкивается с тремя налогами: с дохода от аренды, с прибыли при продаже и с самого имущества. Ставки невысокие, но сроки деклараций на rs.ge нужно соблюдать, а 30 сентября 2026 года изменились правила налога на имущество. Разбираем, сколько платить, когда подавать декларации и как иностранцу получить налоговый номер и доступ к кабинету.

Коротко

• Аренда жилья для проживания: 5% с дохода без вычета расходов. Декларация и оплата за год до 1 апреля.
• Продажа жилья, которым владели больше 2 лет, налогом не облагается. Если меньше: 5% с прибыли, декларация до 15-го числа следующего месяца.
• Налог на имущество с 30 сентября 2026 года не платят, если доход семьи за прошлый год не больше 100 000 лари. Если больше: 0,8–1% стоимости. Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября.
• Иностранцы платят на общих основаниях. Налоговый номер им присваивают по паспорту.
• За опоздание: пеня 0,05% в день и штраф 5–10% налога за просроченную декларацию.

Сдача квартиры в аренду

• Ставка 5% с полной суммы аренды, если вы сдаёте жильё для проживания и не вычитаете расходы (ст. 81 НК). Арендатором может быть и человек, и компания. Если хотите вычитать расходы, ставка 20% с чистого дохода.
• Реестр арендодателей. В него вносят по заявлению за 2 рабочих дня. Это не регистрация ИП. Без заявления 5% всё равно применяется, но за то, что не подали его, штраф 100 лари.
• Арендатор компания или ИП сам удерживает налог из арендной платы. 5% он удержит, только если вы уже в реестре на дату выплаты. Иначе удержит 20%.
• Арендатор человек. Налог никто не удерживает, вы сами подаёте годовую декларацию и платите до 1 апреля следующего года.
• Нерезиденты платят те же 5%.
• Наличные. Если вы не ИП, арендную плату можно получать наличными без кассового аппарата.

Пример: квартира сдаётся за 1 500 лари в месяц человеку. За год 18 000 лари дохода, налог 900 лари, декларация и оплата до 1 апреля следующего года.

Посуточная сдача

Официальной позиции налоговой службы о посуточной сдаче через Airbnb или Booking нет. Ставка 5% положена за сдачу жилья для проживания, а номера в апарт-отелях налоговая считает нежилыми. Если вы сдаёте посуточно, разберите схему с бухгалтером до первого гостя: иногда выгоднее зарегистрировать ИП.

Продажа квартиры

• Больше 2 лет владения: налога нет, если это жилая квартира или дом с землёй (ст. 82 НК). То, что вы сдавали квартиру, на льготу не влияет.
• Меньше 2 лет: 5% с прибыли для жилья. Для коммерческих помещений и земли без дома ставка 20%.
• Прибыль считают как цену продажи минус цену покупки и подтверждённые расходы на достройку и ремонт. Если квартиру подарили, вместо цены покупки берут рыночную стоимость на дату подарка.
• Срок владения считают от даты документа о праве собственности. Наследник первой очереди добавляет к своему сроку срок наследодателя.
• Апарт-отели и переуступка. Номер в апарт-отеле налоговая считает нежилым помещением. Продажа прав по договору с застройщиком до регистрации считается продажей права, а не квартиры.
• Срок: декларация и оплата до 15-го числа месяца, следующего за месяцем продажи. Публичный реестр сам уведомляет продавца об этой обязанности.

Пример: квартиру купили за 100 000 $ и через год продали за 120 000 $. Налог 5% с 20 000 $, то есть 1 000 $ в пересчёте на лари, до 15-го числа следующего месяца.

Налог на имущество

Закон от 30 сентября 2026 года поднял порог, с которого платят налог на имущество. Новые правила применяются уже к декларации 2026 года.

• Кто платит: собственник квартиры, дома, недостроя, а также легковых машин и яхт. Иностранцы тоже: нерезиденту, который не подал декларацию, налоговая начисляет налог по максимальной ставке.
• Доход семьи считают со всеми доходами, в том числе освобождёнными от налога. Не учитывают продажу жилья, которым владели больше 2 лет, а также подарки и наследство от членов семьи.
• Стоимость собственник указывает сам: рыночную на конец года. Точную ставку в пределах 0,8–1% устанавливает муниципалитет. За неполный год налог считают по месяцам владения.
• Сроки: декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября. В 2026 году из-за выходных это 2 и 16 ноября.
• Если в прошлом году вы подавали декларацию, а теперь освобождены, подайте уведомление до 1 ноября. Если данные не изменились, налоговая начислит налог сама.
• Земля. Налог на несельскохозяйственную землю: 0,24 лари за квадратный метр с коэффициентом муниципалитета до 1,5. Доля земли под многоквартирным домом освобождена, поэтому владельцу квартиры в многоэтажке земельный налог обычно не грозит.

Налоговый номер и кабинет на rs.ge

• Номер. Иностранцу присваивают 9-значный налоговый номер. Встать на учёт нужно, когда появляется обязанность платить налог, например когда вы начали сдавать квартиру.
• Как получить. Заявление и паспорт в Налоговой службе. Можно через представителя по нотариальной доверенности или по видеоидентификации.
• Кабинет eservices.rs.ge подключают по видеозвонку или по заявлению. Нужен грузинский номер мобильного: доступ приходит по SMS в течение 3 рабочих дней.
• Язык. Сайт и кабинет работают на грузинском и английском. Русской версии нет.

Налоговое резидентство

• Резидентом становятся, если провели в Грузии 183 дня и больше в любом непрерывном 12-месячном периоде, который заканчивается в этом году (ст. 34 НК).
• Иностранный доход резидента-физического лица в Грузии не облагается. Налог платят с доходов из грузинских источников, в том числе с аренды и продажи грузинской квартиры.
• Справка о резидентстве: бесплатно за 20 рабочих дней, 50 лари за 5 дней, 100 лари за 1 день. Подлинность проверяют на rs.ge/residence.

Подробнее на странице налогового резидентства.

Сроки в одной таблице

Штрафы

• Пеня: 0,05% неуплаченной суммы за каждый день, не дольше 3 лет.
• Просроченная декларация: 5% налога, если опоздали не больше чем на 2 месяца, и 10%, если больше. Если налог нулевой, штрафа нет.
• Заниженный налог: 50% от недоплаты. Если занижено не больше чем на 5%, штраф 10%, если от 5 до 20%, то 25%.
• Нет заявления в реестр арендодателей: 100 лари.

Частые ошибки

• Считать, что налоги платят только резиденты. С грузинской квартиры платит любой владелец.
• Сдавать компании, не внеся себя в реестр арендодателей. Компания удержит 20% вместо 5%.
• Продать квартиру раньше 2 лет и пропустить декларацию до 15-го числа.
• Ориентироваться на старый порог 40 000 лари по налогу на имущество. С 30 сентября 2026 года порог 100 000 лари.
• Откладывать кабинет rs.ge до последнего дня: без грузинского номера телефона доступ быстро не получить.

Сколько стоит наша помощь

Имущественная декларация, годовая и по аренде: 300 $. Декларация при продаже имущества: 300 $. Открытие налогового кабинета физического лица: 150 $ лично и 250 $ по доверенности. Консультация бухгалтера: 30 $. Подробнее на странице бухгалтерского сопровождения.

Что подготовить к консультации

• Выписку из реестра на квартиру и дату покупки.
• Договор аренды: кто арендатор, сумма, посуточно или помесячно.
• Для продажи: договоры покупки и продажи, документы о расходах на ремонт.
• Есть ли у вас налоговый номер и доступ к rs.ge.
• Сколько дней в году вы проводите в Грузии.

Частые вопросы

Есть ли в Грузии налог на недвижимость для иностранцев?

Да, иностранцы платят на общих основаниях. С 30 сентября 2026 года налог на имущество не платят, если доход семьи за прошлый год не больше 100 000 лари. Если больше, ставка 0,8–1% рыночной стоимости, декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября.

Какой налог с аренды квартиры в Грузии?

5% с полной суммы аренды, если жильё сдаётся для проживания и расходы не вычитаются. Если арендатор человек, вы сами подаёте декларацию и платите до 1 апреля следующего года. Если компания, она удерживает налог сама.

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру через Airbnb?

Да, доход от посуточной сдачи облагается налогом. Официальной позиции налоговой о ставке для посуточной сдачи нет: 5% положены за сдачу жилья для проживания. Схему лучше разобрать с бухгалтером заранее.

Сколько налога при продаже квартиры в Грузии?

Если вы владели жилой квартирой больше 2 лет, налога нет. Если меньше, 5% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки с подтверждёнными расходами. Декларация и оплата до 15-го числа месяца после продажи.

Почему компания-арендатор удержала 20%, а не 5%?

Компания удерживает 5%, только если арендодатель внесён в реестр арендодателей на дату выплаты. Подайте заявление: внесут за 2 рабочих дня, и следующие выплаты пойдут по 5%.

Есть ли сайт rs.ge на русском?

Нет. Сайт rs.ge и кабинет eservices.rs.ge работают на грузинском и английском. Для подключения кабинета нужен грузинский номер мобильного телефона.

Как получить налоговый номер в Грузии иностранцу?

Подать заявление с паспортом в Налоговую службу лично, через представителя по нотариальной доверенности или по видеоидентификации. Иностранцу присваивают 9-значный налоговый номер.

Нужно ли подавать декларацию на имущество, если доход меньше 100 000 лари?

Если вы не подавали её раньше и облагаемой земли у вас нет, обычно нет. Если в прошлом году подавали, а теперь освобождены, подайте уведомление до 1 ноября.

Как стать налоговым резидентом Грузии?

Провести в Грузии 183 дня или больше в любом непрерывном 12-месячном периоде. Справку о резидентстве выдают бесплатно за 20 рабочих дней, за 50 лари за 5 дней или за 100 лари за 1 день.

Нормативная база

• Налоговый кодекс Грузии, ст. 34, 66, 80–82, 153, 201–206, 272, 274, 275, 291. Текст на Matsne, редакция от 15.10.2026.
• Закон Грузии №1874 от 30.09.2026 об изменениях в Налоговый кодекс (налог на имущество). Текст на Matsne.
• Приказ министра финансов Грузии №996 о налоговом администрировании, ст. 2, 3, 11, 91, 92, 111².
• Публичное решение министра финансов №143 от 14.05.2026 о налогообложении продажи жилья.
• Сообщение Налоговой службы о налоге на имущество от 26.10.2026: rs.ge.

Ссылки ведут на Matsne, на английский перевод или грузинский текст. Перевод неофициальный: юридическую силу имеет грузинский текст.

Это справочный материал, а не юридическая консультация. Требования меняются, поэтому перед подачей документов сверьтесь с нами. Подробнее: условия использования.